Los casos de Beasain, Getaria, Bidania y Soraluze ilustran los obstáculos que frenan a los ayuntamientos y dificultan ampliar el alquiler público
Los ayuntamientos guipuzcoanos poseen en total 2.763 viviendas municipales, la mayoría concentradas en las áreas metropolitanas de Donostialdea y Bidasoa. De todas ellas, 2.400 se destinan a alquiler público: algunas a través de sociedades municipales propias —Donostia, Irun y Zarautz—, otras a través de Etxebide y alguna directamente gestionada por el consistorio. Pero todas, a precios muy por debajo del mercado libre: 313 euros de renta media frente a los más de 920 del alquiler no protegido en Gipuzkoa. Los otros 367 pisos se destinan a situaciones de emergencia (139) y a otros usos (228), entre ellos cesiones a programas sociales de la Diputación foral o a entidades sociales sin ánimo de lucro.
De los 2.763 pisos de los ayuntamientos de Gipuzkoa, 2.400 se destinan al alquiler y el resto se ceden o se usan para emergencias
La vivienda municipal es, en cualquier caso, una pieza pequeña de un puzle mucho más grande. En todo Euskadi hay unas 8.000, de las que 7.261 se destinan al alquiler. Representan alrededor del 6% del total de pisos en alquiler de la CAV (120.000) y una cuarta parte del alquiler protegido (30.074).
La pregunta que sobrevuela todo es hasta dónde pueden crecer, qué capacidad real tienen para hacerlo, y si es justo que el consejero de Vivienda, Denis Itxaso, les diga públicamente a los ayuntamientos que pueden hacer más.
El informe anual de la Estadística sobre Edificación y Vivienda (EDYVI), publicado el 5 de junio por el Observatorio Vasco de la Vivienda, ofrece una primera respuesta en forma de dato: en todo Euskadi, solo cuatro municipios prevén ampliar su parque municipal de alquiler en un horizonte de 2-4 años.
Los cuatro son guipuzcoanos: Donostia, Irun, Zarautz y Usurbil. No es casualidad que tres de ellos —Donostia, Irun y Zarautz— sean los únicos que cuenten con sociedad municipal de vivienda propia, una estructura que les permite promover, gestionar y alquilar sin depender de otras administraciones. Es la herramienta que la mayoría de ayuntamientos vascos no tiene, y que explica en buena medida por qué la capacidad de promoción municipal se concentra en tan pocos municipios.
Usurbil es la excepción en este caso. Sin sociedad municipal de vivienda, acaba de aprobar un plan que prevé 715 viviendas, el 62% protegidas, apoyándose para ello en la colaboración con el Gobierno Vasco.
Donostia, Irun y Zarautz y Usurbil son los únicos municipios de la CAV que prevén ampliar su parque de alquiler en los próximos cuatro años
El propio informe habla sin rodeos de «bajas expectativas de la inversión municipal a corto plazo» y de una «coyuntura de contención que se viene observando de forma continuada desde 2022». Para ponerlo en perspectiva: a comienzos de la década pasada, las previsiones de promoción municipal a cuatro años superaban las 1.300 viviendas. Ahora son 349, más siete que se adquirirán por otras vías: en total, 356.
¿Es justo el reproche?
En su última entrevista con este periódico, Itxaso rebajó el tono y reconoció un «cambio de actitud» en los ayuntamientos: «Hay menos especulación, más cesiones de parcelas y más conciencia de que hace falta suelo para vivienda». Pero a continuación añadió la exigencia: «Ahora los ayuntamientos tienen que aprobar planes generales y tramitar urbanísticamente sus ámbitos con mayor velocidad.»
El Pacto Social por la Vivienda aspira a 50.000 viviendas protegidas en alquiler en 2036; hoy hay entre 18.000 y 19.000, según Itxaso.
La exigencia tiene sentido sobre el papel. Pero el día a día en los 88 municipios del territorio histórico y los 252 de Euskadi muestra obstáculos reales y estructurales. Las propias Juntas Generales de Gipuzkoa acaban de aprobar en junio nuevas medidas para dotar de más músculo financiero a unos ayuntamientos que todas las formaciones políticas coinciden en calificar de “infrafinanciados”. La pregunta de qué más se les puede pedir en ese contexto no tiene una respuesta fácil. Los casos de Beasain, Getaria, Bidania o Soraluze ayudan a entenderla.
Tener y no poder
Adur Ugartemendia es el concejal de Urbanismo de Beasain, 14.000 habitantes, cabecera de comarca en Goierri. Él mismo califica la situación económica de su municipio como «saneada», con remanente. Es decir, con ahorros. Y, aun así, asegura, rescatar suelo para vivienda pública es una odisea.
El ayuntamiento solo dispone a día de hoy de nueve viviendas municipales, la mayoría cedidas a terceros: tres a la Diputación —dos para el programa Hábitat, para personas sin hogar o en exclusión social severa, y una para GazteOn, para jóvenes vulnerables en transición a la vida adulta—; tres más al Gobierno Vasco para Alokabide; dos a Atzegi y una para emergencia social. Ninguna gestionada directamente por el consistorio.
«Un Ayuntamiento de nuestro tamaño, aunque está saneado, no está capacitado para gestionar 92 viviendas de alquiler»
Adur Ugartemendia – Concejal de Urbanismo en Beasain
La falta de recursos económicos es solo una parte del problema. “Supongamos que en Ugartemendi, una zona de previsión de desarrollo en Beasain, logramos promover 92 viviendas para alquiler público. Un Ayuntamiento de nuestro tamaño no está capacitado para gestionar 92 inquilinos”, explica Ugartemendia.
Estadísticas que se «tergiversan»
Las opciones que ve son dos: ceder el suelo al Gobierno Vasco para que sea la sociedad pública Visesa quien promueva y Alokabide quién gestione los pisos, o articular “una colaboración público-privada” en la que una empresa construya y administre las viviendas durante 50-75 años antes de que reviertan al Ayuntamiento. En ambos casos, el parque municipal no crece. Crece la oferta de alquiler público, pero la titularidad no es del consistorio. De esta manera, las estadísticas se “tergiversan”.
El mayor problema no es el dinero. Es el suelo, y la norma que regula cómo conseguirlo. Beasain lleva desde 2018 tramitando su nuevo Plan General de Ordenación Urbana (PGOU). Este mismo mes ha pasado por el Pleno la aprobación provisional, y ahora toca esperar a que organismos supramunicipales como ADIF o URA (URAgentzia) emitan sus informes de conformidad.
La aprobación definitiva, si todo va bien, llegará dentro de esta legislatura. Transcurridos ocho años desde que se iniciara su tramitación. «Y créeme: no hemos estado mirando al techo, subraya Ugartemendia. Sólo uno de los informes que la Confederación Hidrográfica del Cantábrico debía elaborar para que el PGOU pudiera ir al último Pleno de junio tardó nueve meses.
Sólo un informe que la Confederación Hidrográfica del Cantábrico debía elaborar para que el PGOU pudiera ir a Pleno en Beasain tardó nueve meses
Sin ese PGOU, el Ayuntamiento no puede desarrollar las viviendas públicas de alquiler de la zona de Ugartemendi, al otro lado de la autovía N-1, dado que las actuales Normas Subsidiarias no las contemplan. Beasain se ha quedado sin suelo para urbanizar con su actual normativa.
Sin un Plan General actualizado, un Ayuntamiento carece incluso de herramientas como la expropiación por interés general para obtener determinados suelos. Y Ugartemendia recuerda que estos planes de ordenación son herramientas “con una vigencia de diez o doce años, quince a lo sumo”.
“¿Podemos hacer más?”, se pregunta: “Si necesitas un periodo de tramitación de ocho o casi nueve años para un PGOU, para un Ayuntamiento no es tan fácil. Que nos digan cómo lo hacemos”, indica el edil beasaindarra.
A eso se suma la ley de techo de gasto heredada de la era Rajoy (2012) que limita el incremento del presupuesto anual y, como consecuencia, la capacidad de inversión de los Ayuntamientos independientemente del remanente disponible, lo que recorta el margen incluso de los municipios con las cuentas en orden.
No esperar a 2027
A 60 kilómetros de Beasain, en la costa, Getaria tiene 2.900 habitantes y un solo piso municipal, “reservado para casos de emergencia social. Y hace falta”, explica su alcalde, Haritz Alberdi. El pasado mes de mayo, el Ayuntamiento logró el último trámite administrativo para construir 20 alojamientos dotacionales en el solar de Eskualtxeta Kultur Gunea: ocho de ellos para jóvenes, con rentas que no superarán los 350 euros para una habitación y 450 para dos.
Que esto haya sido posible tiene una explicación normativa que explica el urbanista Santiago Peñalba: “Los alojamientos dotacionales son una figura legal que existe desde 2006, cuando la ley recogió una práctica que Donostia ya había ensayado antes, copiando experiencias de Catalunya”. Es decir, construir vivienda pública en parcelas de equipamiento de los ayuntamientos.
“No tenemos medios técnicos ni financieros para construir el nuevo edificio, pero estamos dispuestos a cederlo mañana mismo”
Haritz Alberdi – Alcalde de Getaria
Esas viviendas quedan siempre en manos públicas, destinadas al alquiler de jóvenes o mayores. En el caso de Getaria fue necesario un plan especial porque el proyecto implicaba ganar altura en el edificio, añadir plantas. Pero Peñalba aclara que en muchos otros municipios ni siquiera hace falta ese trámite: si la parcela ya está calificada como equipamiento, basta con un proyecto.
El siguiente paso es ceder la parcela al Gobierno Vasco. “Por nosotros, mañana mismo la hacemos para que construya y alquile, porque existe una urgencia habitacional”, resume Alberdi: “El Gobierno Vasco ha planificado para 2027 esta actuación, pero nosotros no queremos que esté parado hasta entonces. Por eso se acordó que hagamos nosotros el anteproyecto, para que luego ellos liciten cuanto ante.
Getaria, con 2.900 habitantes, tiene un solo piso municipal y lo reserva para emergencia social, que «hace falta», dice el alcalde
Ejecutar este proyecto por su cuenta no es viable para un municipio pequeño como Getaria. Ni para otros más grandes. «Es imposible gestionarlos. No tenemos medios técnicos, ni financieros para echar el edificio y construir el nuevo», explica el alcalde.
También aquí los futuros alojamientos dotacionales pasarán a formar parte del parque público autonómico, no del municipal.
Getaria trabaja además en paralelo en Potzueta-Gaina, una zona alta de la localidad, donde hay bolsa de suelo prevista desde 2008. Llevaba años encallada por la crisis y el encarecimiento de los materiales de la construcción. Pero en diciembre logró la aprobación para ampliar su edificabilidad: hasta 200 viviendas, el 75% protegidas.
Ahora mismo, admite Alberdi, se está trabajando intensamente, con negociaciones constantes. «A ver si los promotores y los propietarios se ponen de acuerdo. Ese espacio está listo para su desarrollo y también estamos intentando adelantar trámites para cuando sea posible”, explica. Hallar soluciones, cuesta.
«Hay PGOU que tardan hasta 12 años; el objetivo debe ser menos de cuatro: lo tenemos que hacer posible»
Santiago Peñalba – Urbanista
Getaria se encuentra también en plena tramitación de un nuevo PGOU. El objetivo es repetir los plazos de récord con los que se aprobaron las últimas Normas Subsidiarias: tres años y medio o cuatro. Pero el alcalde también se queja de las trabas: “Las dificultades que nos encontramos son varias. En primer lugar, la burocracia es tremenda y eso complica bastante”.
El urbanista Santiago Peñalba tiene una visión más amplia: «Tenemos que recortar los tiempos de aprobación de los PGOU. Las Directrices de Ordenación del Territorio (DOT) de 2019 planteaban que los planes se hicieran en menos de cuatro años, y yo creo que ese debe ser un objetivo que nos lo tenemos que creer y lo tenemos que hacer posible”. Actualmente, señala, los hay desde 4 hasta 12 años y cada caso es un mundo, dice.
“Con dos narices”
Peñalba amplía el mapa con dos casos que ilustran los extremos del problema. Bidania-Goiatz aprobó su planeamiento en menos de cuatro años, pero no ha conseguido que nadie construya. «No han logrado que ningún promotor, ni siquiera la Administración, haga una operación pequeña», explica.
En los años noventa, el Ayuntamiento creó su propia sociedad, promovió doce viviendas y las vendió todas. «Con dos narices. Ahora lo está volviendo a intentar y no lo consigue». En un municipio rural, el promotor privado no se arriesga sin garantías de venta. «El plan está. El problema es que nadie lo desarrolla».
En los años 90 Bidania Goiatz creó su propia sociedad, promovió doce viviendas y las vendió todas. Ahora lo intenta y no lo logra
Algo parecido le ocurre a Soraluze, un municipio de unos 3.800 habitantes, donde las las rentas del alquiler libre son las más baratas de todo el territorio con mucha diferencia. La media de los alquileres allí es de 450 euros, casi la mitad que en el conjunto de Gipuzkoa.
Dos extremos: Donostia y Soraluze
En esta localidad de Debabarrena el Gobierno Vasco hizo «una operación pequeñita» en la antigua fábrica Txurruka, señala Peñalba, pero nunca la intervención de mayor calado que habría cambiado el municipio. «Con poco dinero el Gobierno Vasco podría haber hecho mucho. Soraluze, si alguien se anima, todavía puede algún día cambiar», dice.
En el extremo opuesto, Donostia, la localidad más cara, con rentas medias del alquiler que superan ya los 1.000 euros: una ciudad con sociedad municipal propia y con recursos, pero con un plan general de 2010 que, según Peñalba, tiene «casi sin mover». Las consecuencias se han notado en los municipios del entorno. “¿Por qué se ha hecho tanto en Astigarraga o Andoain? Porque Donostia no ha hecho. El plan está. El problema es que nadie lo desarrolla», sentencia Peñalba.
